Türk Hukukunda Kentsel Dönüşümün Kavramsal Ve Yasal Çerçevesi

Türk Hukukunda Kentsel Dönüşümün Kavramsal Ve Yasal Çerçevesi

TÜRK HUKUKUNDA KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN KAVRAMSAL VE YASAL ÇERÇEVESİ

 Kentsel dönüşüm, modern şehirlerin karşı karşıya olduğu en karmaşık ve çok boyutlu meselelerden biridir. Yüzeysel bir bakış açısıyla yalnızca bir inşaat faaliyeti veya yapı yenileme süreci olarak algılansa da, özünde 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen, kapsamlı idari ve özel hukuk sonuçları doğuran bir kamu politikasıdır. Bu süreç, sadece fiziksel yapıların iyileştirilmesini değil, aynı zamanda kent dokusunun yeniden şekillendirilmesini, afetlere karşı dirençli yaşam alanlarının oluşturulmasını ve sosyal adalet ilkelerinin gözetilmesini hedefler.

Ancak, bu iddialı hedeflere ulaşılırken, bireylerin en temel haklarından olan mülkiyet hakkına yapılan müdahaleler, sürecin hukuki güvenlik ve hak kaybını önleme ekseninde titizlikle ele alınmasını zorunlu kılmaktadır. Türk Anayasası'nın 35. maddesiyle güvence altına alınan mülkiyet hakkı, kentsel dönüşüm gibi kamu yararı taşıyan projeler karşısında belirli sınırlamalara tabi tutulabilir. Ancak bu sınırlamalar, Anayasa'nın 13. maddesinde belirtilen ölçülülük ilkesi ve kanunilik şartına uygun olmalıdır. 6306 sayılı Kanun, afet riski altındaki yapıların dönüştürülmesi amacını taşıyarak, kamu yararı ile bireysel mülkiyet hakkı arasındaki hassas dengeyi kurmaya çalışmaktadır. Bu denge, uygulamada sıklıkla tartışmalara yol açmakta, maliklerin haklarının korunması noktasında ciddi hukuki riskleri beraberinde getirmektedir. Bu makale, kentsel dönüşüm sürecinin hukuki boyutlarını, riskli yapı tespitinden sözleşme ilişkilerine, muhalif maliklerin haklarından fesih rejimine kadar geniş bir perspektifle ele alarak, maliklerin hukuki güvenliklerini sağlamaya ve olası hak kayıplarını önlemeye yönelik stratejik bir rehber sunmayı amaçlamaktadır.

RİSKLİ YAPI TESPİT SÜRECİ VE İDARİ/YARGISAL DENETİM MEKANİZMALARI

 Kentsel dönüşüm sürecinin başlangıç noktası ve hukuki zeminini oluşturan en kritik aşama, taşınmazın "riskli yapı" olarak tespit edilmesidir. Bu tespit, 6306 sayılı Kanun'un 3. maddesi uyarınca, Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlar tarafından yapılan teknik inceleme sonucunda düzenlenen bir raporla gerçekleşir. Riskli yapı tespiti için tek bir malikin başvurusu dahi yeterli olup, bu durum, sürecin hızla başlatılabilmesi açısından önem taşımaktadır. Hazırlanan tespit raporu, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından onaylanarak kesinlik kazanır. Bu onay, yapının tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir ve ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ yerine kaim olmak üzere yapıya asılır, e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir. Riskli yapı tespit işlemi, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır.

Riskli yapı tespitine karşı malikler veya kanuni temsilcileri, tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde Başkanlığa itiraz edebilirler. Bu itirazlar, üniversitelerce görevlendirilecek öğretim üyeleri ile Başkanlıkta görevli kişilerin iştirakiyle teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır. İdari itiraz yolunun yanı sıra, maliklerin idari yargıda iptal davası açma hakları da mevcuttur. 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi uyarınca, bu Kanun çerçevesinde tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir. Ancak, idare mahkemesinde açılan iptal davasının kendiliğinden tahliye ve yıkım işlemlerini durdurmayacağı unutulmamalıdır. Zira, Kanun'un 3. Maddesi yapıların tahliyesinin Başkanlıkça verilen süre içerisinde yapılmasının mecburi olduğunu ve verilen sürede tahliye edilmemesi durumunda mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izine istinaden kolluk kuvveti marifetiyle tahliye ve yıktırma işlemlerinin Başkanlıkça yapılabileceğini açıkça belirtmektedir. Bu nedenle, tahliye ve yıkım işlemlerinin durdurulabilmesi için idare mahkemesinden "yürütmenin durdurulması" kararı alınması hayati öneme sahiptir. Yürütmenin durdurulması kararı, idari işlemin uygulanması halinde telafisi güç veya imkânsız zararların doğması ve idari işlemin açıkça hukuka aykırı olması şartlarının birlikte gerçekleşmesi halinde verilebilir. Bu aşamada, tespit raporunun teknik ve hukuki açıdan detaylı bir şekilde incelenmesi, itiraz ve dava dilekçelerinin güçlü argümanlarla hazırlanması, maliklerin hak kaybını önlemek adına büyük önem taşımaktadır

KENTSEL DÖNÜŞÜM SÖZLEŞMELERİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ VE ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDEN FARKLARI

Kentsel dönüşüm sözleşmeleri, uygulamada genellikle "arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi" veya "kat karşılığı inşaat sözleşmesi" olarak adlandırılsa da, 6306 sayılı Kanun'un getirdiği özel düzenlemeler nedeniyle klasik eser sözleşmelerinden önemli ölçüde ayrılmaktadır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 470 ve devamında düzenlenen eser sözleşmeleri, tarafların irade serbestisi ve sözleşme özgürlüğü prensipleri çerçevesinde, genellikle oybirliği ile kurulur ve yürütülür. Ancak kentsel dönüşüm sözleşmeleri, kamu gücünün ve afet riskinin yarattığı özel bir rejim altında şekillenir. Bu sözleşmelerin en belirgin özelliği, bireysel iradenin önüne geçen "çoğunluk iradesi" ilkesidir. 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine ilişkin kararların, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınabileceğini hükme bağlamaktadır. Bu düzenleme, klasik kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde aranan oybirliği kuralının istisnasını teşkil eder ve kentsel dönüşüm sürecine özgü bir "çoğunlukla karar alma" mekanizması sunar. Çoğunluk iradesiyle alınan kararlara katılmayan maliklerin arsa paylarının Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek açık artırma usulü ile diğer paydaşlara satılması gibi ağır sonuçlar doğurabilmesi, kentsel dönüşüm sözleşmelerini TBK kapsamındaki eser sözleşmelerinden kökten ayırmaktadır. Bu yönüyle, kentsel dönüşüm sözleşmeleri, hem özel hukuk sözleşmesi niteliği taşıyan eser sözleşmesi unsurlarını hem de kamu gücünün yoğun biçimde hissedildiği idari usulleri içeren karma bir yapıya sahiptir. Kanun, TBK'daki genel hükümlerin aksine, özel bir fesih ve yaptırım rejimi, kira yardımı gibi sosyal destekler  ve müteahhitlere yönelik özel teminat yükümlülükleri  öngörerek, kentsel dönüşümün kendine özgü niteliğini pekiştirmektedir. Dolayısıyla, kentsel dönüşüm sözleşmelerinin yorumlanması ve uygulanmasında, öncelikle 6306 sayılı Kanun ve ilgili yönetmelik hükümleri esas alınmalı, bu özel düzenlemelerde boşluk bulunması halinde TBK'nın genel hükümleri tamamlayıcı nitelikte kullanılmalıdır.

ÇOĞUNLUK KARARINA KATILMAYAN MALİKLERİN HUKUKİ DURUMU VE HAKLARININ KORUNMASI

Kentsel dönüşüm sürecinin en tartışmalı ve malikler açısından en riskli alanlarından biri, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan kararlara katılmayan maliklerin hukuki durumudur. 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi, bu tür durumlarda muhalif maliklerin arsa paylarının Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek, bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılmasını öngörmektedir. Satış bedelinin tespiti aşamasında, Başkanlıkça belirlenen rayiç değerin piyasa koşullarına uygun olup olmadığı, maliklerin hakkaniyetli bir bedel alıp almadığı gibi hususlar kritik önem taşır. Rayiç değerin eksik veya hatalı tespit edildiği durumlarda, maliklerin yargısal yollara başvurma hakkı bulunmaktadır.

Muhalif malikler, paylarının satışına ilişkin idari işleme karşı, tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde idari yargıda iptal davası açabilirler. Bu davalarda, satış işleminin hukuka uygunluğu, rayiç bedel tespitinin objektifliği ve ölçülülük ilkesine uygunluğu denetlenir. Ayrıca, satış işleminin iptali ve yürütmenin durdurulması talepleriyle dava açılması, maliklerin haklarını korumak adına önemli bir mekanizmadır. Yargı kararı ile satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesiyle hissesi satılan malikin zararının tazmin edilmesi yönünde İdare aleyhine karar verilmesi durumunda, ödenmesine hükmedilen bedel, İdarenin bildirim tarihinden itibaren en geç 15 gün içinde, hisseyi satın alan malik tarafından hissesi satılan eski malike ödenir. Bu düzenleme, maliklerin hak kaybına uğraması halinde tazminat mekanizmasını devreye sokmaktadır. Öte yandan, çoğunluk kararına katılmama gerekçesinin "dürüstlük kuralı" çerçevesinde makul olup olmadığının yargısal denetimi de önem arz etmektedir. Yargıtay içtihatlarında, azınlıkta kalan malikin karara katılmamasının, hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olup olmadığının somut olayın özelliklerine göre değerlendirildiği görülmektedir. Örneğin, makul bir teklife rağmen sırf süreci tıkamak amacıyla muhalefet edilmesi, dürüstlük kuralına aykırı bulunabilirken, malikin ekonomik beklentilerinin veya haklarının ciddi şekilde ihlal edildiği durumlarda muhalefetinin haklı olduğu kabul edilmektedir. Bu nedenle, muhalif maliklerin hukuki pozisyonlarını güçlendirmek için, karara katılmama gerekçelerinin somut delillerle ve hukuki argümanlarla desteklenmesi, sürecin her aşamasında hukuki danışmanlık alınması büyük önem taşımaktadır. Hakların korunması, sadece yasal yollara başvurmakla değil, aynı zamanda bu yolları etkin ve stratejik bir şekilde kullanmakla mümkündür.

SÖZLEŞME ÖNCESİ HUKUKİ RİSK ANALİZİ VE FİZİBİLİTE ÇALIŞMALARININ KAPSAMI

 Kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin telafisi güç hak kayıplarına uğramaması için, sözleşme imzalanmadan önce detaylı bir hukuki risk analizi ve fizibilite çalışması yapılması hayati öneme sahiptir. Ne yazık ki, uygulamada sıklıkla karşılaşılan "herkes imzalıyor" veya "komşu imzaladı biz de imzalayalım" gibi yaklaşımlar, maliklerin gelecekte ciddi mağduriyetler yaşamasına neden olmaktadır. Bu yanılgı, sürecin karmaşık hukuki, teknik ve mali boyutlarını göz ardı etmekten kaynaklanır. Sözleşme öncesi fizibilite çalışmaları, sadece müteahhidin sunduğu projenin görsel çekiciliğiyle sınırlı kalmamalı, çok daha derinlemesine bir incelemeyi kapsamalıdır.

Öncelikle, müteahhidin teknik ve mali yeterliliği titizlikle sorgulanmalıdır. 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi, yapım işini üstlenecek yapı müteahhitlerinin sahip olmaları gereken asgari iş tecrübesi, teknik donanımı ve mali durumunun Başkanlıkça belirleneceğini hükme bağlamaktadır. Bu kapsamda, müteahhidin geçmiş projeleri, referansları, mali tabloları ve teminat kapasitesi detaylı olarak incelenmelidir. Özellikle bina tamamlama sigortası veya Başkanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartların sağlanması zorunluluğu, maliklerin korunması için kritik bir güvencedir.

İkinci olarak, mevcut imar durumunun güncelliği ve dönüşüm sonrası elde edilecek imar hakları net bir şekilde analiz edilmelidir. Parselasyon planları, emsal artışları, fonksiyon değişiklikleri gibi hususlar, projenin maliyet ve getiri dengesini doğrudan etkileyecektir. Bu analizler, sadece hukukçular tarafından değil, aynı zamanda SPK lisanslı değerleme uzmanları ve şehir plancıları gibi teknik uzmanlar tarafından da yapılmalıdır.

Üçüncü olarak, malikler arasındaki paylaşım oranları, yani arsa payı/metrekare dengesi adil ve şeffaf bir şekilde belirlenmelidir. Mevcut değerleme raporları ile yeni projede elde edilecek bağımsız bölümlerin değerleri karşılaştırılmalı, maliklerin hak kaybına uğramaması sağlanmalıdır. Hak sahipliği çalışmaları, mevcut taşınmazın değeri ile yeni yapıda verilecek konut veya işyerinin değeri gözetilerek veya kat karşılığı, hasılat paylaşımı gibi usullerle yürütülür.

Son olarak, sözleşme taslağının her bir hükmü, olası riskler ve tarafların yükümlülükleri açısından detaylı bir hukuki incelemeye tabi tutulmalıdır. Gecikme cezaları, fesih şartları, teminat hükümleri, kira yardımı gibi maddeler, maliklerin haklarını en üst düzeyde koruyacak şekilde düzenlenmelidir. Bu kapsamlı analizler, maliklerin bilinçli kararlar almasını sağlayacak ve kentsel dönüşüm sürecinin öngörülebilir, güvenli ve hakkaniyetli bir zeminde ilerlemesine olanak tanıyacaktır.

SÖZLEŞME METNİNDE YER ALMASI GEREKEN HAYATİ HÜKÜMLER VE TEMİNATLAR

Kentsel dönüşüm sözleşmeleri, maliklerin en değerli varlıkları olan taşınmazlarını ilgilendirdiği ve uzun vadeli taahhütler içerdiği için, sözleşme metninin titizlikle hazırlanması ve hayati hükümleri içermesi zorunludur. Bu sözleşmeler, standart bir eser sözleşmesinden çok daha fazlasını içermeli, 6306 sayılı Kanun'un getirdiği özel yükümlülükleri ve riskleri bertaraf edecek güvenceleri barındırmalıdır.

İlk olarak, projenin kapsamı ve teknik özellikleri sözleşmede açıkça ve tereddüde yer bırakmayacak şekilde tanımlanmalıdır. Hangi malzemelerin kullanılacağı, bağımsız bölümlerin metrekareleri, ortak alanların niteliği gibi hususlar detaylı teknik şartnamelerle belirlenmeli ve bu şartnameler sözleşmenin ayrılmaz bir parçası haline getirilmelidir.

İkinci olarak, teslim süresi ve gecikmeye ilişkin cezai şartlar net bir şekilde düzenlenmelidir. İnşaatın başlangıç ve bitiş tarihleri, hak sahiplerine bağımsız bölümlerin teslim edileceği kesin tarih belirtilmeli, gecikme halinde uygulanacak günlük veya aylık cezai şartlar, maliklerin mağduriyetini önleyecek düzeyde yüksek tutulmalıdır. Bu cezai şartlar, müteahhidin temerrüde düşmesi halinde maliklerin uğrayacağı zararı karşılayacak nitelikte olmalıdır.

Üçüncü olarak, müteahhitten alınacak teminatlar kentsel dönüşüm sözleşmelerinin en kritik unsurlarından biridir. 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi, yapım işini üstlenen müteahhidin yapı ruhsatı alınmadan önce bina tamamlama sigortası yaptırması veya Başkanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlamasını zorunlu kılmaktadır. Bu sigorta veya teminat mektupları, müteahhidin işi tamamlayamaması, iflas etmesi veya taahhütlerini yerine getirememesi durumunda maliklerin haklarını koruyacak temel güvencedir. Teminatın miktarı, projenin büyüklüğü ve maliyeti ile orantılı olmalı, maliklerin olası zararlarını karşılayabilecek düzeyde belirlenmelidir.

Dördüncü olarak, kira yardımı ve taşınma bedelleri ile ilgili düzenlemeler sözleşmede açıkça yer almalıdır. 6306 sayılı Kanun'un 5. maddesi, anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabileceğini belirtmektedir. Sözleşmede, kira yardımının miktarı, ödeme periyotları, süresi ve taşınma masraflarının karşılanma şekli detaylandırılmalıdır.

Beşinci olarak, fesih ve yaptırım hükümleri hem maliklerin hem de müteahhidin haklarını dengeleyecek şekilde düzenlenmelidir. Özellikle müteahhidin temerrüdü, işi durdurması veya sözleşmeye aykırı hareket etmesi durumunda maliklerin sözleşmeyi fesih hakkı ve bu fesih sonrası uygulanacak prosedürler netleştirilmelidir. Sözleşmede, müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde maliklerin uğrayacağı zararların tazmini ve teminatın paraya çevrilmesi süreçleri açıkça belirtilmelidir. Bu hayati hükümlerin eksiksiz ve güçlü bir şekilde sözleşme metnine dahil edilmesi, maliklerin kentsel dönüşüm sürecinde hukuki güvenliklerini sağlamanın ve olası mağduriyetleri önlemenin temelini oluşturur.

UYGULAMADA KARŞILAŞILAN SORUNLAR: FESİH VE YAPTIRIM REJİMİ

Kentsel dönüşüm projelerinde uygulamada karşılaşılan en ciddi sorunlardan biri, müteahhidin taahhütlerini yerine getirememesi, inşaatın durması, gecikmeler yaşanması veya müteahhidin iflas etmesi durumunda ortaya çıkan fesih ve yaptırım rejimidir. Klasik eser sözleşmelerinde Türk Borçlar Kanunu hükümleri (TBK m. 473) uyarınca sözleşmenin feshi ve müteahhidin temerrüdüne ilişkin genel hükümler uygulanırken, kentsel dönüşüm sözleşmelerinde 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin 14. fıkrası özel bir fesih mekanizması öngörmektedir. Bu özel düzenlemeye göre, oy birliği ile anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor ise, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile sözleşmelerin feshi kararı alınabilir. Bu karar ile birlikte Başkanlığa başvurularak durumun tespiti istenir. Başkanlıkça belirtilen durumların tespit edilmesi halinde, müteahhide otuz gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi gerektiği ihtar edilir. Bu ihtara rağmen işe başlanmaması veya devam edilmemesi durumunda, otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla sözleşmeler ilgililerinin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır. Bu mekanizma, maliklerin müteahhit kaynaklı mağduriyetlerini gidermeyi amaçlasa da, uygulamada birtakım zorlukları beraberinde getirmektedir. Öncelikle, "belirli bir seviyede durdurulmuş" veya "projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor" gibi ifadelerin yorumu uyuşmazlıklara yol açabilmektedir. Bu durumların tespiti için teknik bilirkişi incelemeleri ve Başkanlığın objektif değerlendirmesi büyük önem taşır. İkinci olarak, fesih sonrasında, fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümleri uygulanır. Bu, maliklerin müteahhide ödediği bedellerin geri alınması, yapılan işin değeri ve müteahhidin hak edişlerinin belirlenmesi gibi konularda uzun ve karmaşık yargı süreçlerini tetikleyebilir. Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemelerinin hak sahiplerinden geri talep edilemeyeceği hükmü ise malikler lehine önemli bir güvencedir. Bu süreçte, maliklerin hukuki danışmanlık alarak fesih kararının usulüne uygun alınması, Başkanlığa doğru başvuruların yapılması ve fesih sonrası hak ve alacaklarının tespiti için gerekli hukuki adımların atılması hayati öneme sahiptir. Aksi takdirde, inşaatın durmasıyla başlayan mağduriyet, karmaşık hukuki süreçlerle daha da derinleşebilir.

SONUÇ VE DEĞERLENDİRME

Kentsel dönüşüm, afet riski altındaki yapı stokunun yenilenmesi ve güvenli yaşam alanlarının inşası hedefiyle, kamu yararını ön planda tutan stratejik bir devlet politikasıdır. Ancak bu süreç, bireylerin en temel haklarından olan mülkiyet hakkına doğrudan müdahale potansiyeli taşıdığı için, hukuki güvenlik ve hakkaniyet ilkeleri çerçevesinde titizlikle yönetilmesi gereken istisnai bir rejimdir. Makalemiz boyunca vurgulandığı üzere, kentsel dönüşüm, sadece teknik bir inşaat faaliyeti olarak değil, idari, özel hukuk ve anayasal boyutları olan karmaşık bir süreç olarak ele alınmalıdır. Riskli yapı tespitinden başlayarak, çoğunluk iradesinin azınlık maliklerinin haklarını etkilediği pay satışı mekanizmasına, sözleşme hazırlığından müteahhit temerrüdü halinde fesih rejimine kadar her aşama, malikler için ciddi hukuki riskler barındırmaktadır. Bu risklerin bertaraf edilmesi ve maliklerin hak kayıplarının önlenmesi, ancak sürecin şeffaf bir yönetim anlayışıyla, adil paylaşım ilkelerine uygun olarak ve güçlü hukuki metinlerle yürütülmesiyle mümkündür. Maliklerin, "herkes imzalıyor" gibi yanıltıcı yaklaşımlardan kaçınarak, sözleşme öncesi detaylı hukuki risk analizi ve fizibilite çalışmaları yapmaları, müteahhidin teknik ve mali yeterliliğini sorgulamaları, imar haklarını ve paylaşım oranlarını uzmanlarca inceletmeleri önemlidir. Sözleşme metinlerinde teslim süresi ve cezai şartlar, müteahhitten alınacak banka teminat mektupları veya inşaat tamamlama sigortası gibi güvenceler, kira yardımı ve fesih şartlarının net bir şekilde düzenlenmesi, maliklerin gelecekteki mağduriyetlerini önlemenin temelini oluşturmaktadır. Özellikle müteahhidin temerrüdü halinde 6306 sayılı Kanun'un öngördüğü fesih mekanizmasının etkin bir şekilde işletilmesi ve bu süreçte maliklerin hukuki haklarının korunması için yasal yolların bilinçli kullanımı büyük önem taşımaktadır.

Türkiye'nin deprem kuşağında bulunması ve büyük şehirlerdeki çarpık yapılaşma göz önüne alındığında, kentsel dönüşümün kaçınılmaz bir zorunluluk olduğu açıktır. Ancak bu zorunluluğun, bireylerin haklarını ihlal etmeden, hukuki güvenliği sağlayarak ve sosyal adaleti gözeterek yerine getirilmesi, devletin temel sorumluluğudur. Bu bağlamda, mevcut mevzuatın daha güçlü teminat sistemleri ve malik haklarını daha etkin koruyucu mekanizmalarla desteklenmesi, sürecin sağlıklı ve sürdürülebilir bir şekilde ilerlemesi için kritik öneme sahiptir. Kentsel dönüşümde başarı, sadece yeni ve güvenli binalar inşa etmekle değil, aynı zamanda bu binalara kavuşan maliklerin haklarına tam olarak sahip çıkıldığının güvence altına alınmasıyla ölçülecektir.